Qu’est-ce que le statut LMNP (location meublée non professionnelle) ?
Lorsque vous décidez de mettre en location un ou plusieurs de vos biens, plusieurs options s’offrent à vous :
- La location dite « nue » avec un bail de longue durée
- La location meublée saisonnière
- La location meublée longue durée
C’est sur ces deux derniers types de location que nous allons nous attarder spécifiquement. Particulièrement plébiscitée et adaptée aux investisseurs particuliers, la location meublée offre la possibilité de se constituer un patrimoine durable et rentable rapidement.
La définition du statut LMNP (location meublée non professionnelle)
Le statut LMNP est un régime fiscal dédié aux personnes mettant en location des biens immobiliers meublés. Cette activité de location ne peut pas être la source principale de revenus des individus concernés.
Cela concerne à la fois les locations saisonnières pouvant faire l’objet d’annonces sur Airbnb ou et les locations meublées traditionnelles.
Le statut de LMNP permet d’obtenir de nombreux avantages fiscaux et d’alléger considérablement la gestion locative de vos biens.
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?
Les conditions de location
Pour bénéficier des avantages du statut LMNP il est d’abord nécessaire d’être en règle en matière de location meublée !
La législation encadre de manière précise les conditions pour pouvoir mettre en location votre bien meublé. En effet, il est obligatoire de fournir à vos locataires une sélection de meubles et d’équipements. Nous vous invitons à découvrir la liste de meubles obligatoires dans notre article dédié.
Les conditions de revenus
Ensuite, votre statut LMNP repose sur des conditions de revenus stricts. En effet vous êtes soumis au plafond de revenus issus de votre activité suivant :
- Le montant des loyers perçus ne doit pas excéder 23 000€ par an.
Par ailleurs, la part de ces revenus sont également soumis à une condition :
- Les revenus de la location meublée doivent être inférieurs à 50% des revenus totaux de votre foyer fiscal.
Cela s’explique par le fait que le statut LMNP a été conçu pour les activités de location permettant un complément de revenus aux investisseurs particuliers. Pour les investisseurs professionnels, le statut adapté est le statut LMP.
Quelles sont les démarches pour devenir loueur meublé non professionnel ?
Pour bénéficier des avantages du statut, vous devez effectuer plusieurs démarches administratives pour louer vos biens en LMNP. La partie administrative vous permettra de déclarer votre activité auprès des organismes publics. Les démarches fiscales vous permettront quant à elles de choisir le régime d’imposition le plus avantageux selon votre situation.
Voici un récapitulatif des étapes clés.
| Étape 1. Obtenir votre numéro SIRET auprès du guichet unique de l’INPI est nécessaire pour identifier de manière unique l’activité de location meublée. Ce numéro est généralement délivré lors de l’immatriculation auprès de l’URSSAF. |
| Étape 2. Choisir votre régime fiscal : vous devez choisir entre le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel. |
| Étape 3. Démarches comptables : Si vous optez pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité précise, en enregistrant les recettes et les dépenses de vos biens. |
| Étape 4. Déclarer vos revenus locatifs |
Remplir le formulaire P0i pour déclarer le début de l’activité
Vous devez obligatoirement remplir le formulaire P0i pour officialiser le début de votre activité LMNP. Il s’agit du formulaire nécessaire pour pouvoir créer une entreprise. En devenant loueur en meublé non professionnel, vous démarrez en effet une activité d’entrepreneur individuel. Vous pouvez transmettre le formulaire directement en ligne via le site du Guichet Unique de l’INPI ou le remplir sous format papier.
Comment remplir le formulaire P0i ?
Soyez particulièrement attentif lorsque vous remplissez ce formulaire. En règle générale, il faut compter 20 minutes pour renseigner toutes les informations nécessaires et relire votre déclaration avant envoi.
Ce formulaire comprend plusieurs sections, voici les éléments clés qui vous permettront de ne pas faire d’erreurs :
- Identification : Relative à vos informations personnelles : votre nom, prénom, date de naissance, et adresse de résidence.
- Adresse de l’établissement : Précisez l’adresse de votre bien, notamment si elle diffère de votre adresse personnelle.
- Nature de l’activité : Sélectionnez la catégorie correspondante à votre activité, à savoir « Location meublée non professionnelle » pour le statut LMNP.
Activité de services > Location > Location de biens immobiliers > Loueur en meublé non professionnel - Exercice de l’activité : Sélectionnez « Permanente » pour de la longue durée et « Saisonnière » pour de la location via Airbnb par exemple
- Date de début d’activité : Indiquez la date à laquelle vous commencez officiellement votre activité de loueur meublé non professionnel.
- Option fiscale : Vous indiquez à l’administration si vous souhaitez adopter le régime micro BIC ou Réel
Les avantages fiscaux
Bien choisir votre régime d’imposition est essentiel pour vous garantir une activité rentable sur le long terme.
Le régime Micro-BIC sera adapté si vous générez des recettes locatives modérées. Quant au régime Réel, il vous conviendra si vos revenus dépassent le plafond du Micro-BIC (72 600€) et/ou que votre bien nécessite des charges importantes.
Il est possible de passer du régime Micro-BIC au Réel mais une fois le changement établi, il ne sera plus possible de revenir en arrière.
Examinons les caractéristiques de chacun de ces régimes.
Micro-BIC et Réel : quelles différences pour le statut LMNP?
| Caractéristiques | Régime Micro-BIC LMNP | Régime Réel LMNP |
| Plafond de revenus | 77 700€ de revenus locatifs maximums | 247000€ au Réel SimplifiéAucun plafond de revenus locatifs au Réel |
| Déclaration fiscale | Déclaration simplifiée, basée sur un pourcentage des recettes. | Déclaration détaillée, en tenant compte de l’ensemble des recettes et dépenses. |
Vous devez donc simuler les avantages en fonction de vos revenus locatifs et l’estimation de charges annuelles nécessaires pour votre bien.
Les avantages du Régime Micro-BIC
Opter pour le micro-BIC c’est opter pour la simplicité. Dans ce cas, fini les heures à passer derrière les chiffres durant votre bilan d’activité! En micro-BIC LMNP, vous bénéficiez d’une comptabilité allégée, avec un calcul d’impôt basé sur un pourcentage des recettes. Cette approche facilite la gestion administrative pour les activités générant des revenus locatifs modérés.
L’abattement forfaitaire de 50% de vos recettes locatives est un avantage clé du régime Micro-BIC. Cet abattement vise à couvrir l’ensemble des charges liées à la location meublée, et réduit ainsi vos revenus imposables.
Les avantages du Régime Réel LMNP
En choisissant le régime réel vous pourrez déduire les charges réelles liées à la location de vos biens meublés. Cette approche permet une optimisation fiscale plus précise, car elle prend en compte toutes les dépenses que vous devez engager en tant que bailleur.
Voici certaines des charges que vous pouvez déduire.
- Les dépenses fixes : énergie, téléphone, internet
- La CFE (Cotisation foncière des Entreprises)
- Les frais d’assurance GLI (Garantie loyers impayés)
- Les intérêts d’emprunt
- La taxe foncière
- Les charges de copropriétés
- Les frais de notaires…
Par ailleurs, le régime réel n’impose aucun plafond de revenus locatifs, contrairement au Micro-BIC. C’est donc une option adaptée si vous générez des revenus locatifs importants.
