2025 marque un véritable tournant pour le statut LMNP. Suite à l’adoption de la loi de finances 2025 le 5 février, les investisseurs qui bénéficient de ce statut font désormais face à des modifications majeures de leurs avantages fiscaux. Faisons le point ensemble sur l’impact de cette nouvelle réglementation sur vos investissements locatifs.
Rappel : La définition du statut LMNP
Le statut LMNP permet aux investisseurs particuliers de louer leurs biens meublés en bénéficiant d’un régime fiscal particulièrement avantageux. Ce statut s’applique notamment aux locations meublées longue durée ainsi qu’aux meublés de tourisme.
Les investisseurs éligibles au statut LMNP ont la possibilité de choisir leur type d’imposition :
- le régime micro-BIC permettant d’appliquer un abattement forfaitaire sur les recettes locatives annuelles et de bénéficier d’un système de déclaration fiscale simplifié.
- Le régime réel repose sur la possibilité de déduire des amortissements et certaines charges des revenus locatifs, ce qui peut réduire considérablement l’impôt à payer (travaux, ameublement, valeur du bien immobilier…).
Les grands changements du statut LMNP en 2025
La prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value
Les amortissements permettent aux investisseurs LMNP de déduire annuellement les dépenses liés aux travaux dans leur logement, les dépenses de mobilier ainsi qu’une partie de la valeur de leur bien.
Lors de la vente d’un bien LMNP, le calcul de l’impôt sur la plus-value est crucial pour mesurer la rentabilité de l’opération.
Auparavant, le calcul de la plus-value sur la vente d’un bien LMNP était le suivant :
Prix de vente – Prix d’achat du bien = Plus-value imposable
À partir de 2025, le calcul change. Il faut désormais prendre en compte les amortissements pratiqués :
Prix de vente + Amortissements – Prix d’achat du bien = Plus-value imposable.
Cela signifie que les propriétaires devront s’attendre à des dépenses fiscales plus lourdes en cas de revente de leur bien.
Les changements pour les meublés de tourisme
Les loueurs de meublés touristiques voient également leur rentabilité impactée avec l’adoption de la loi de finance.
L’évolution du statut concerne notamment les taux d’abattement fiscaux qui constitue l’avantage phare du statut LMNP en micro BIC.
- Le taux d’abattement sur les revenus locatifs passe de 50% à 30% pour les logements non classés
- Le taux d’abattement sur les revenus locatifs passe de 71% à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes
Les plafonds de revenus du régime Micro-Bic subissent également des changements majeurs :
| Typologie de logement | Plafond 2024 | Plafond 2025 |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 15000 € |
| Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes | 188 700 € | 77700 € |
Ainsi, certains investisseurs seront amenés à passer au régime réel plus rapidement dès lors qu’ils dépasseront les nouveaux plafonds de revenus.
Néanmoins, le régime reste inchangé pour les locations meublées longue durée, qu’il s’agisse du taux d’abattement fiscal ou du plafond de revenus locatifs.
Les nouvelles exigences en matière de performances énergétiques
À partir de 2025, les propriétaires de meublés de tourisme doivent également respecter l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) au même titre que les propriétaires locations meublées longue durée.
Le bien touristique doit obtenir un DPE entre A et E pour pouvoir être loué en zone tendue. À compter du 1er janvier 2034, la règle sera plus stricte et seuls les logements touristiques notés entre A et D pourront être loués.
L’impact sur le marché de la location meublée
La location meublée longue durée reste attractive
Les nouvelles mesures fiscales et réglementaires pour le statut LMNP, concernent majoritairement la location touristique. D’une part pour encadrer les recettes liées au développement des plateformes de location comme Airbnb, d’autre part pour permettre de trouver des nouvelles sources de recettes fiscales pour l’État.
La location meublée longue durée reste donc un investissement attractif pour les particuliers en raison de sa stabilité.
Du logement étudiant au colinving, la location meublée longue durée offre de nombreux avantages : stabilité des revenus, avantages fiscaux stables, niveau de rentabilité intéressant à moyen et long terme…
L’impact sur les prix de vente
Les prix de vente des biens LMNP à partir 2025 pourraient être influencés par plusieurs facteurs : le niveau de demande locative et désormais le niveau d’imposition sur la plus-value. Il sera donc nécessaire d’être particulièrement attentif et prévoyant pour maximiser la plus-value lors de la revente du bien.
Le choix du régime fiscal adapté
Les investisseurs vont devoir étudier les meilleures options en matière de régime fiscal pour maximiser la rentabilité de leur bien locatif. Jusqu’ici, le régime micro BIC permettait de simplifier les démarches fiscales des propriétaires et permettait de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. Avec les évolutions des plafonds de revenus éligibles, passer directement au régime réel pourrait être plus adapté pour certains propriétaires.
Est-ce la fin du statut LMNP ?
Le statut LMNP reste un levier d’investissement stratégique ! L’enjeu pour les particuliers en 2025 sera de cibler des biens immobiliers à fort potentiel de rentabilité (localisation, prix de vente, potentiel locatif ) pour développer leur activité de location. L’anticipation sera également de mise en cas de revente pour éviter toute mauvaise suprise.
