2024 marque pour vous un passage important pour vos investissements locatifs et vous allez en faire votre activité principale ? Il est donc grand temps de faire le point sur votre statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Le statut LMP peut vous offrir des avantages significatifs !
En prenant quelques minutes, vous prendrez connaissance de tout ce qu’il faut connaître sur le statut.
C’est parti pour un tour d’horizon complet sur la location meublée professionnelle.
Qu’est-ce que le statut LMP (loueur en meublé professionnel)
Définition du Statut LMP
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal qui concerne les propriétaires de biens immobiliers meublés dont la location constitue une activité commerciale.
Par biens meublés on entend un ou plusieurs logements meublés disposant d’un ensemble d’équipements obligatoires permettant aux locataires de longue durée ou saisonniers de les utiliser immédiatement. Vous pouvez accéder à la liste des meubles nécessaires pour être éligible à la location meublée dans notre article dédié.
Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMP ?
Pour obtenir le statut LMP, il est indispensable de remplir les critères suivants :
- Vos revenus annuels issus de la location meublée doivent être supérieurs à 23 000 euros ;
- Les revenus de vos loyers doivent dépasser l’ensemble des autres sources de revenus professionnels de votre foyer fiscal.
Par ailleurs, il est important de noter que le montant des recettes de loyers concerne l’ensemble de votre foyer fiscal. Si vous exercez votre activité de loueur et que votre conjoint(e) exerce une activité salariée, vos ressources respectives entreront dans le calcul du pourcentage nécessaire pour bénéficier du statut.
Il est cependant possible d’obtenir le statut à titre individuel dans le cadre de société de personnes (SNC). Chaque associé pourra bénéficier du statut si l’activité de location est gérée par le biais de la société.
De plus, pour bénéficier du régime LMP, vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de commerçant. Cela induit notamment des obligations en matière de comptabilité et déclaration fiscale. Ces dernières doivent être conformes aux activités professionnelles et commerciales.
Les avantages fiscaux du statut LMP
LMP et déduction d’impôts
- Déduction des déficits sur le revenu global : Si les recettes de vos loyers sont inférieures à vos charges, vous allez pouvoir déduire ce déficit foncier de votre revenu global, sans limite de montant, et ce, pendant six ans ! Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une diminution importante de vos impôts sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.
- Amortissement des biens immobiliers : Le statut LMP vous permet d’amortir l’achat de votre propriété et du mobilier associé, en plus des frais de notaire, de rénovation et d’entretien, à condition que vos revenus annuels ne dépassent pas 70 000 euros. L’amortissement est un dispositif fiscal qui aide à réduire votre bénéfice imposable et, par conséquent, l’impôt sur le revenu lui-même.
- Avantages fiscaux pour adhésion à un CGA ou une AA : En tant que LMP, l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ou à une Association Agréée est obligatoire. Ce qui vous offre un allègement fiscal d’un montant de 915 euros chaque année, tout en vous évitant une majoration de 25% de votre bénéfice imposable.
- Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Étant LMP, vous ne serez pas sujet à l’IFI sur vos propriétés meublées, ce qui s’avère être un atout significatif par rapport à d’autres types de placement immobilier.
- Exonération totale des plus-values professionnelles : Si vous décidez de revendre vos biens immobiliers, vous pouvez possiblement être exonéré totalement d’impôt sur les plus-values. Pour ce faire, il vous suffit de remplir les deux conditions suivantes :
– vous avez une expérience de la location meublée de plus de cinq ans
– vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 euros
L’imposition des recettes de loyer : le Régime réel
Si vous pratiquez la location meublée à titre professionnel, l’imposition au régime réel sera très avantageuse face au régime micro-BIC conditionné à un seuil de recettes. Celui-ci vous permettra en effet de déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges d’exploitation.
Nous vous conseillons de vous entourer d’un comptable ou d’un expert-comptable lors de vos déclarations au réel car elles nécessitent des calculs complexes.
Calcul du bénéfice imposable : quelles sont les charges déductibles ?
Vos recettes locatives comprennent :
- Les loyers perçus
- Les charges refacturées aux locataires
- Les éventuelles indemnités d’assurance et subventions
Au régime réel, vous avez la possibilité de déduire les charges suivantes de vos recettes :
- Les intérêts sur emprunts,
- Les honoraires de notaire,
- Les frais de gestion,
- Les taxes locales,
- Les provisions pour copropriété,
- Les coûts d’entretien et de réparation,
- Les dépenses liées aux procédures juridiques,
- Les cotisations sociales
- Les amortissements.
Comment fonctionnent les amortissements en LMP ?
Grâce au processus d’amortissement, vous pouvez étaler le coût d’acquisition de votre bien et de vos meubles sur la durée estimée de leur utilisation.
En règle générale, il est commun d’amortir la valeur d’un bien sûr une période de 20 à 40 ans et celle du mobilier sur 5 à 10 ans. Bien qu’il ne soit pas déductible de votre revenu global, l’amortissement constitue un déficit foncier qui peut être reporté sur les années futures.
Finalement, votre bénéfice imposable sera additionné aux autres revenus de votre foyer pour être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il est assujetti aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les démarches pour déclarer votre statut LMP
Lorsque votre activité le permet, vous devez réaliser plusieurs démarches pour bénéficier des avantages du statut. Pour vous faciliter les choses, nous vous avons préparé un mémo pour réaliser chaque étape sereinement.
Les démarches d’inscriptions
Pour officialiser votre statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et déclarer adéquatement vos revenus locatifs, vous devez effectuer trois étapes :
- Déclarer votre activité de loueur LMP auprès de l’INPI.
Il faut d’abord vous inscrire sur le site du Guichet Unique de l’INPI pour obtenir un numéro Siret associé à votre activité. Vous devez effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de vos biens. - Vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Vous devez ensuite vous enregistrer en tant que commerçant auprès du RCS de votre ville. Vous avez la possibilité de faire les démarches vous-même ou de passer par un centre de formalités des entreprises (CFE) qui les feront pour vous. Vous devrez fournir :
– un extrait Kbis,
– une pièce d’identité,
– un justificatif de domicile,
– le formulaire P0i. - Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) ou à une association agréée (AA).
Vous pouvez choisir vous-même l’organisme auquel vous voulez adhérer. Il suffit de lui fournir les documents suivants :
-une copie de votre déclaration d’activité,
-l’extrait Kbis, une pièce d’identité,
-un justificatif de domicile et
-le formulaire d’adhésion à l’organisme choisi.
La déclaration de vos revenus LMP
Lors de la déclaration au réel de vos revenus de location, vous ou votre comptable devez remplir les formulaires suivants :
– La déclaration n° 2031 avec ses annexes,
– La déclaration n° 2042 C PRO, en inscrivant vos revenus dans la section « Revenus industriels et commerciaux professionnels ».
Quelles sont les différences entre le statut LMP et LMNP ?
Pour vous permettre de comprendre les différences entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), voici un tableau récapitulatif qui vous permettra d’y voir plus clair.
LMP ou LMNP : le tableau comparatif
| Statut LMP | Statut LMNP | |
| Catégorie de revenus | Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) professionnels | BIC non professionnels |
| Réduction d’impôts | Réduction d’impôt de 18% du coût du logement Plafonné à 300 000 euros, sous conditions | Plafonnée à 300 000 euros sous condition (location en résidence de services)Abattement de 50% sur les revenus locatifs si régime micro |
| Imputation des déficits | Possibilité de déduire les déficits de votre revenu global sans limite et de les reporter sur 6 ans | Possibilité d’imputer les déficits uniquement sur les revenus locatifs avec un report possible sur 10 ans |
| Plus-values | Régis par le régime des plus-values professionnelles,Exonération totale d’imposition après 5 ans d’activité sous conditions | Exonération des plus-values après 30 ans de possession de l’immeuble. |
| Amortissement | Possibilité d’amortissement du prix d’acquisition et de dépenses annexes Si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 euros. | Aucun seuil de recettes n’est imposé pour amortir ces mêmes coûts |
| Adhésion à un CGA | Obligation d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ou à une Association Agréée (AA),Réduction d’impôt annuelle de 915 euros | Adhésion non obligatoire |
Conclusion
Si obtenir le statut LMP est une option intéressante pour vos investissements, foncez ! Rapprochez-vous d’experts-comptables pour bien mesurer l’impact d’un tel changement sur votre imposition.
